Aspectos dos contratos imobiliários à luz do CDC, por Dr. Rodrigo Perez Pucci

Aspectos dos contratos imobiliários à luz do CDC
Por Dr. Rodrigo Perez Pucci (*)

Apesar da corrente notícia da bolha no mercado imobiliário, o setor continua movimentando sua máquina e diariamente são celebrados inúmeros contratos imobiliários. Um fator preocupante é que muitos compradores não possuem o devido entendimento acerca das cláusulas contratuais e acabam adquirindo “dor de cabeça”.

A importância dos contratos imobiliários é flagrante. Muitos brasileiros possuem como sonho de vida a aquisição de sua moradia própria, fator que estampa o traço social incutido em muitos destes contratos. É certo que, não são todos os contratos imobiliários que são considerados de consumo.

A relação jurídica de consumo será concretizada quando os conceitos de consumidor e fornecedor estiverem associados um ao outro, ou seja, só há de falar de um na presença do outro. A princípio, serão contratos de consumo aqueles que tiverem de um lado, o incorporador imobiliário ou pessoa jurídica que atue especificamente na construção de imóveis para a venda dos mesmos no mercado de consumo e, de outro, um comprador que adquire o imóvel como destinatário final[1].

É necessário observar a atividade profissional do vendedor do imóvel. Esta atividade tem que ser destinada à finalidade de atuação no mercado imobiliário, seja na construção ou comercialização do imóvel. Em contratos que tenham por objeto a transferência de direitos reais, não serão abarcados pelo Código de Defesa do Consumidor, de modo que a tutela legal será regulada pelo Código Civil.

A Lei 4.591/64 regula a construção e a incorporação de imóveis. No entanto, as normas insertas no Código de Defesa do Consumidor também são aplicadas, situação que configura a presença do diálogo das fontes entre as legislações mencionadas. A jurisprudência ao decidir litígios que tenham como objeto a contratação imobiliária, vem dando maior relevância para o CDC como é o caso da edição da Súmula 76 do STJ a qual ressalta que “a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.

Como ressaltado anteriormente, os contratos imobiliários assumem um viés social e a partir desta evidencia surgem algumas modalidades de contratos, tais como, a alienação fiduciária de imóvel e o patrimônio de afetação.

A alienação fiduciária de imóvel é regida pela Lei 9.514/97 e tem como característica a finalidade de facilitar ulterior intenção do credor do financiamento na retomada do imóvel quando evidenciado a inadimplência do adquirente. No caso específico, durante o lapso temporal que o consumidor estiver pagando o contrato, este possui a posse direta e os direitos reais do imóvel, após o pagamento integral a propriedade e posse se tornam definitivas.

O patrimônio de afetação pode ser considerado um grande avanço na tutela dos direitos dos consumidores. Criado pela Lei 10.931/2004 estabelece um regime jurídico especial em que cada empreendimento constitui um patrimônio próprio, ou seja, ocorre uma separação de cada obra da incorporadora, inclusive com contabilidade própria do restante das operações. Sendo assim, todo o valor arrecadado com a venda dos apartamentos será destinado à conta bancária do empreendimento e esse montante só poderá ser usado na obra em questão.

O intuito principal é de proteger o Consumidor em face da insolvência das incorporadoras antes da conclusão do projeto contratado. Um caso bastante conhecido é o da construtora Encol que em março de 1999 teve sua falência decretada, deixando mais de 40 mil famílias sem a concretização do sonho da casa própria e tiveram que recorrer à Justiça na esperança de conseguir de volta parte do dinheiro pago.

O imóvel, objeto do projeto contratado, tem inscrição própria no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ). Dessa forma, as finanças da incorporadora não se comunicam com as dívidas tributárias, trabalhistas e bancárias que ficam vinculadas ao empreendimento em construção. Além de oportunizar garantias e transparência para o Consumidor, funciona como fator preponderante em eventual contratação, já que a adesão ao patrimônio de afetação é facultativa ao incorporador[2].

Infelizmente, muitos contratos imobiliários possuem cláusulas abusivas que vão da perda da totalidade das prestações pagas, na hipótese de inadimplemento do consumidor, até a modificação após a venda do projeto do imóvel.

Pode acontecer do Consumidor adquirente do imóvel não conseguir honrar com o pagamento integral do contrato em face de dificuldades financeiras e, neste caso, não pode o mesmo ser impedido de reaver as prestações pagas ou recebê-las apenas após a conclusão da obra. O art. 53 do CDC é expressivo ao destacar que as cláusulas que tenham este intuito são nulas de pleno direito.

Não menos importante, a cláusula que transfere ônus ao consumidor no caso de contrato de financiamento firmado entre incorporadora e instituição financeira é abusiva, conforme Súmula 308 do STJ[3] e julgados como o REsp 296.453/RS, REsp 401.252/SP. Outra cláusula abusiva é a que autoriza a cobrança de juros do consumidor antes da conclusão e entrega do imóvel pelo motivo de lesar o equilíbrio entre as partes.

Da mesma forma são abusivas as cláusulas que exoneram a responsabilidade do incorporador e que outorgam a possibilidade de alterar o projeto do imóvel após a venda do mesmo. Esta ultima inclusive é vedada pela Lei 4.591/64.

Entre outros fatores, os consumidores que pretendem adquirir imóvel precisam ser informados pelo Incorporador nos aspectos do objeto do contrato, ou seja, às características intrínsecas do imóvel como, por exemplo, a sua metragem. Informações genéricas, tais como preço e taxas de juros, também são direito do consumidor adquirente. O importante é o consumidor ser detentor de todas as informações e ao mesmo tempo entender o sentido das cláusulas do contrato a ser firmado.

[1] O artigo 29 da Lei 4.591/64 estabelece a definição legal de incorporador imobiliário; Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

[2] Art. 31 – A da Lei 4.591: A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

[3] A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

(*) O Dr. Rodrigo Perez Pucci é Advogado militante que atua nas áreas do direito tributário, direito sancionador e Consumidor, bem como advocacia contenciosa e consultiva.
Graduado em Direito pelo Centro Universitário de Brasília – UNICEUB e pós –graduando em Direito tributário e Finanças Publicas pelo Instituto de Direito Publico - IDP. Contato: p [email protected].

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