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- Direito & Defesa do Consumidor -
- Setembro / 2003 - 

Nota da redação: Todas as matérias publicadas são de propriedade de seus respectivos autores,
 aqui reproduzidas na íntegra gratuitamente e de caráter meramente informativo.

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2ª quinzena - A nulidade no registro imobiliário

Clarindo Ferreira Araújo Filho
Bacharel em Direito

            O ato registrário tem natureza administrativa além do caráter publicista dos serviços prestados pelos operadores do Direito e encarregados do registro imobiliário. Como função administrativa que é, tem o poder público, diretamente, ou por intermédio dos agentes delegados, o dever de observância à lei, e para tanto a obrigação de invalidar os atos eivados do vício de nulidade. Tese reforçada pelo art. 214 da Lei de Registros Públicos — Lei nº 6.015/77. Coaduna-se com essa linha Clito Fornaciari Júnior, em trabalho publicado na Revista de Direito Imobiliário, vol. 12, p. 18-27, ao consignar que a função do registrador não é verificar a correspondência entre a vontade real das partes e aquela retratada no título. A missão do registrador é a de assegurar os direitos inscritos, extirpar os vícios do registro e não os fatos mencionados na inscrição.

            Os atos eivados de vício devem ser rechaçados do mundo jurídico em obediência ao princípio da própria legalidade. Este, previsto no art. 37 da Constituição Federal de 1988, exige o restabelecimento da lei havendo ofensa à ordem jurídica. Como se vê, há constante tensão entre esse princípio e a segurança jurídica, entendida esta como a estabilidade das situações favoráveis nascidas ao amparo dos atos dos quais se originou. Manter a segurança jurídica como caráter intransponível de estabilidade é afrontar o próprio princípio da legalidade de onde ela provém.

            Pontes de Miranda doutrina que o registro de imóveis ‘‘é o ofício público em que se dá publicidade a atos de transmissão dos bens imóveis e aos direitos reais sobre imóveis ou a negócios jurídicos que a eles interessem’’. Na esteira do art. 236 da CF/88 e das leis regulamentadoras — Lei nº 6.015/73 e Lei nº 8.935/94 —, a prática dos atos administrativos e as regras aplicáveis aos registros submetem-se, com temperamentos, às regras do art. 37 da CF/88, eis porque, em razão do caráter público da atividade registral, regem-se pelo princípio do controle administrativo.

            Interessa-nos, no momento, as nulidades exclusivamente formais, pois, como resta sabido, o direito imobiliário registral tem como sistema a forma, segundo solenidade e princípios específicos, cuja não-observância acarreta conseqüência de invalidade.

            O reconhecimento administrativo da nulidade não está reservado tão-somente ao juiz. A nulidade do ato registrário implica uma retificação, cujas regras autorizam ao oficial registrador a retificação de ofício em caso de erro evidente. Assim, parafraseando Afrânio de Carvalho, a retificação administrativa dirige-se sobretudo ao registro para expungir dele duas espécies de defeitos: a) erro de fato do registro, cuja correção não traga prejuízos (arts. 212 e 213 da LRP), e b) nulidades absolutas do próprio ato de registro (art. 214 da LRP).

            Dessa forma, a decretação de nulidade no Direito Registral não passa de mero procedimento retificatório do registro e, havendo possibilidade de atingir direito de terceiros, aplica-se a regra do 2º do art. 213 da LRP. Conclui-se que o reconhecimento da nulidade não está reservado apenas ao juiz. Ao oficial registrador interessa as nulidade formais. Pode utilizar-se do poder de revisão de ofício nas hipóteses de erro evidente, embora não haja óbice ao interessado para ingressar em juízo com a ação competente para ataque aos aspectos materiais do ato ou negócio jurídico originário de onde se nasceu o direito.

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1ª quinzena - O bem imóvel no novo código civil

Por Clarindo Ferreira Araújo Filho
Advogado

            A Constituição Federal de 1988 — nos primados dos Direitos e Garantias Fundamentais — estabelece em seu artigo 5º, caput, a igualdade entre brasileiros e estrangeiros, nos termos da lei, assegurando a todos a inviolabilidade à propriedade.O direito à propriedade é previsto na Constituição — ápice do ordenamento jurídico —, como um dos pilares dos direitos e garantias fundamentais do indivíduo, assim como o direito à vida, à liberdade, à igualdade e à segurança.

            A propriedade dos bens imóveis se exterioriza com o registro do título (judicial ou extrajudicial) no Cartório de Registro de Imóveis de situação do bem (arts. 1.225 c/c 1.227, e 1.245 e parágrafos da Lei 10.406/2002 — Código Civil Brasileiro).

            A Lei de Registros Públicos - LRP (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1.973), em seu artigo 221 e seguintes prescreve os títulos sujeitos a registro, através dos quais, o imóvel — descrito e individualizado — se vincula ao dono que livremente poderá usar, gozar e dispor da coisa (art. 1.228 do CCB).

            Um dos pontos que merece análise no Direito Imobiliário Registral, com a nova sistemática introduzida pelo Código Civil Brasileiro, é o relativo às doações feitas pelos ascendentes aos descendentes (art. 2.018 do CCB) e a imposição das cláusulas restritivas a esses bens.

            O Código Civil revogado permitia ao testador a imposição das cláusulas de inalienabilidade temporária ou vitalícia e impenhorabilidade sobre a totalidade dos bens do espólio (art. 1.723 do CCB revogado). Vale lembrar a Súmula 49 do STF, in verbis: ‘‘A cláusula de inalienabilidade inclui a incomunicabilidade dos bens’’.

            Com imposição legal dessas cláusulas restritivas, o doador visava resguardar os herdeiros dos infortúnios e penúrias da vida, visto que um herdeiro mais desidioso poderia, sem a imposição delas, dilapidar seu patrimônio. O novo Código Civil proíbe a imposição desses gravames sobre os bens da legítima, salvo havendo justa causa, declarada no testamento (art. 1.848, caput do CCB).

            A proibição se restringe ao testador e à legítima. Não alcança a parte disponível nem o doador, já que este, na deixa testamentária (da metade disponível), e, por óbvio, por ato de liberalidade, pode impor esses gravames. Corrobora essa linha de raciocínio, o previsto no artigo 1.911 do CCB ao estabelecer que a cláusula restritiva de inalienabilidade, imposta aos bens por atos de liberalidade, implica a impenhorabilidade. Transcrição da Súmula 49 do STF no texto do novo Código.

            A não-restrição à legítima se justifica, visto que se refere à quota legalmente reservada sobre a universalidade dos bens do espólio. Nos casos em que se admite a imposição dos gravames, no entanto, essa imposição não é empecilho à livre disposição dos mesmos bens por testamento, ou em falta deste, a sua transmissão desembaraçada de ônus aos herdeiros legítimos, uma vez impostos para viger por um período ou ao tempo de vida do beneficiário. Assim, o termo final ou a morte do beneficiário extingue o gravame imposto, com a observância de não poder ultrapassar uma geração.

            Depreende-se da novel legislação o atendimento aos reclamos da sociedade, cujo interesse público sobrepõe ao caráter nitidamente individual. É dentro desse aspecto interpretativo que a codificação atual tem caráter edificante, aberto e pulsante, em oposição à sistematização do revogado Código, cujos ditames mostravam-se engessados, hermeticamente fechados com preciosismo e formalismo exacerbados.

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