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CONTRATOS
DE LOCAÇÃO
Direitos do locador e do locatário
Por
Fernando Toscano (*)
Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos. Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.
Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário. Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio). Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).
Cuidados antes de alugar um imóvel:
- Verifique
pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma
vistoria anotando o estado de conservação do
imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito; faça
constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC),
duração da locação, multas por atraso no
pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do
contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas
devem ser pagas pelo locador. O proprietário
poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação.
Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser
exigida:
- Caução: Pode ser através
de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo
exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em
caderneta de poupança. No final do contrato, não
havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.
- Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se
responsabiliza pelos encargos da locação.
- Seguro-fiança: O
inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.
Importante: A cobrança antecipada do
valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser
exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias
acima descritas.
Deveres do proprietário (locador):
- Entregar o imóvel em condições de uso. Se o
inquilino perceber qualquer problema após a
locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por
escrito; fornecer os recibos de pagamento do
aluguel discriminado; pagar os impostos (IPTU),
taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se
no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que
cumprir o que foi pactuado. No caso de
apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do
condomínio (reformas no prédio, fundo de
reserva, troca de cabo de elevador, etc.).
Deveres do inquilino (locatário):
- Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local
estipulado; utilizar o imóvel conforme determinado
em contrato; não modificar o imóvel sem o
consentimento prévio, e por escrito, do proprietário;
no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas
ordinárias do condomínio (luz,
água, limpeza, salários dos empregados).
Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de revisão do valor do aluguel (Revisional). A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.
Desocupação do imóvel pelo inquilino:
Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de sua obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e o inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.
Problemas que podem surgir durante a locação:
- Atraso ou falta de
pagamento do aluguel: o aluguel não pago no
vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista
O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha
transcorrido pouco tempo de não pagamento do
aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o
despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas,
penalidades, custas etc.
- Recusa do proprietário em receber o aluguel com
o reajuste determinado por lei: quando isso
ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular
o valor correto e fazer a consignação junto ao
Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente
poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da
Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser
feita a consignação extrajudicial através de banco oficial
- informe-se previamente sobre as
implicações da escolha desse procedimento.
É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá, o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da retomada do imóvel pelo proprietário).
O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações:
a) contratos com prazo de trinta meses ou mais:
O imóvel poderá ser retomado por " denúncia vazia
" (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer
momento após esse prazo. O inquilino terá 30
(trinta) dias para a desocupação.
b) contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver
outro imóvel poderá pedir, para uso próprio, de
descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós).
c) necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
d) para demolição ou obras aprovadas;
e) após cinco anos de locação com o mesmo
inquilino.
Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.
Habitação Coletiva (Multifamiliar):
Entende-se como habitação multifamiliar, a (s) área (s) de imóvel (is) subdividida (s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato seja escrito deixando claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador.
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